Fasteignaviðskipti


 

Fasteignaviðskipti snúast oft um aleigu fólks og framtíðartekjur þess. Öryggi viðskiptanna er því augljóst. Fasteignasalar(löggiltir) eru því starfsstétt sem bera mikla ábyrgð.

Þeir eru opinberir sýslunarmenn samkvæmt lögum. Þeim er veittur einkaréttur samkv. 1. gr. laga um fasteignasala að stunda fasteignaviðskipti. Almenningur verður því að geta treyst því að vinnubrögð þeirra séu fagleg og að engin áhætta sé tekin. Krafa um ábyrgðartryggingu er lögð fram og að þeir séu í félagi fasteignasala og lúti eftirliti eftirlitsnefndar sem skipuð er af Dómsmálaráðherra.

Söluumboð:

Í 11. gr. laga um fasteignasala kemur fram að fasteignasali skuli tryggja sér söluumboð frá eiganda fasteignar áður en hann tekur eignina á sölu. Einnig þarf að koma fram hvernig skuli staðið að sölu ss. hversu oft skuli auglýa. Hvort eignin skuli tekin í einkasölu eða hvort um almenna sölu sé að ræða.

Söluyfirlit:

Í 12. gr. sömu laga er fjallað um söluyfirlit. Þegar fasteignasali hefur fengið eign til sölumeðferðar skal hann sjálfur semja rækilegt söluyfirlit yfir eignina. Skal hann sjálfur skoða eignina og útbúa greinargóða lýsingu á henni. Koma skuli fram öll grundvallaratriði sem skipta kunni máli um lýsingu eignarinnar. Svo sem stærð,ástand,lagnir byggingarlag, byggingarefni,áhvílandi veðskuldir svo dæmi séu tekin. Söluyfirliti er ætlað að tryggja að upplýsingaskyldu seljanda sé fullnægt um eignina.

Yfirlýsing húsfélags:

Ekki er heimilt að ganga frá kaupsamningi nema liggi fyrir yfirlýsing húsfélags. Þar skal upplýsa um greiðslustöðu hússjóðs og væntanlegar framkvæmdir ef einhverjar eru. Eyðublöð til útfyllingar liggja frammi á fasteignasölunni. Gjadkeri/formaður húsfélags fyllir út yfirlýsinguna og undirritar hana ásamt seljanda eignarinnar.

Veðflutningar:

Ætlar kaupandi að yfirtaka áhvílandi veðskuldir? Ef ekki, þá þarf að huga að því hvað eigi að gera við þær. Skoða þarf hvort veðrými sé fyrir fasteignaveðbréfi(ÍLS bréfi) á eigninni miðað við þau lán sem áhvílandi eru fyrir. Kanna þarf hvort veðrými sé fyrir þau lán sem kaupandi ætlar að taka.

Helstu möguleikar eru þessir:

Greiða lánin upp með útborgunargreiðslu kaupanda.

Óska eftir því við viðskiptabankann að hann annist uppgreiðslu lána gegn því að afhenda banka þær greiðslur sem þú færð við kaupsamning.Þannig er hægt að nota fasteignabréf sem þú færð til uppgreiðslu áhvílandi veðskulada.

Fasteignasalan sér oft um þessa þjónustu. Sé hún valin,ganga málin oft mun hraðar og seljandi fær fyrr uppgjör fyrr úr sölu.

Flytja lánin á aðra fasteign áður en kemur að kaupsamningi.

Skiptasamningar:

Lögum samkvæmt eiga vera til skiptasamningar um öll fjölbýlishús.Fjölbýlishús/fjöleignahús eru þau hús sem hafa að geyma tvær eða fleiri íbúðir.Nokkuð algegnt er að skiptasamningar hafi ekki verið gerðir um fjöleignahús. Þetta er sérsaklega algegnt um eldri eignir. Seljandi skal sjá um að láta gera skiptasamning. Hafi eignin verið seld er ekki er hægt að þinglýsa afsali að öðrum kosti. Seljandi verður því að ganga vel til verks og ljúka gerð skiptasamnings hið fyrsta.

Kostnaður við gerð skiptasamnings greiðist af íbúðareigendum viðkomandi fjölbýlishúss.

Forkaupsréttur:

Hafi einhver forkaupsrétt að fasteign þarf strax að fá úr því skorið hvort viðkomandi ætli að nýta sér þann rétt eða hafna honum. Mjög mikilvægt er að fá skrifleg svör frá forkaupsréttarhafa þess efnis. Ekki er hægt að undirrita kaupsamning nema yfirlýsing þess efnis liggi fyrir.

Kostnaður við framkvæmdir á sameign eftir samþykki kauptilboðs:

Kaupandi greiðir allan kostnað við framkvæmdir á sameign sem ráðist er í eftir að kauptilboð hefur verið samþykkt og miða að því að auka verð-eða notagildi eignarinnar. Þetta á við hvort sem framkvæmdirnar hafa verið ákveðnar áður en kauptilboð var samþykkt eða eftir að það var samþykkt. Ofangreind regla gildir svo framarlega sem ekki hafi verið um annað samið.

Gallar:

Í lögum um fasteignakaup kemur fram að fasteign teljist gölluð ef hún stenst ekki þær kröfur um gæði, búnað og annað sem leiðir af lögunum og kaupsamningi. Mikilvægt er að hafa í huga að með lögum um fasteignakaup sem tóku gildi á árinu 2002 voru gerðar nokkrar takmarkanir á meginreglum um galla sem áður höfðu gilt. Þannig var tekið sérstaklega á smávægilegum ágöllum varðandi notaðar fasteignir og mælt fyrir um að ágalli yrði að rýra verðmæti eignarinnar svo nokkru varði eða seljandi sýnt af sér saknæma háttsemi (þ.e. leynt gallanum/göllunum). Með þessu var fyrst og fremst verið að útrýma minnihátar göllum sem geta verið til staðar í öllum notuðum eignum, en í notuðu húsnæði er ávallt hægt að finna ýmsa minniháttar ágalla. Á hinn bóginn er nokkuð erfitt að svara hvað ágallar þurfa að vera miklir til að geta talist gallar. Þarna skiptir máli hvað fasteignin er gömul og má ráða skv. greinargerð að verðrýrnun í elstu eignum þurfi að vera allt að 10% vegna slíkra ágalla. Sé hins vegar um nýlegt húsnæði að ræða myndi vera um minni kröfur að ræða hvað ágalla ræðir. Telji kaupendur galla vera á þeirri eign sem keypt hefur verið er rétt að hafa samband við þann fasteignasala sem annaðist milligönguna án tafar um ráð varðandi réttarstöðu. Kaupandi á ekki að bæta úr hinum meinta galla án samráðs við seljenda. Ekki má halda eftir hærri greiðslu en sem nemur þeirri fjárhæð sem ætla má að kosti að bæta úr hinum meinta galla. Telji fasteignasali kröfu kaupanda geta átt rétt á sér reynir hann sættir með aðilum þar sem hann á grundvelli sérfræðiþekkingar sinnar reynir að ná sættum með aðilum.

Lánastofnanir

Tryggingafélög

Opinberar stofnanir

 

Höfði fasteignasala - kt. 590392-2869 - Suðurlandsbraut 52 - 108 Reykjavík, (bláu húsin) ,Bláu húsin við Faxafen - Sími: 5336050 - Fax: 5336055 - Vsk.nr: 103985 - hofdi@hofdi.is